Wie die Digitalisierung die Immobilienbranche verändert – ob sie will oder nicht.

Ich weiß nicht, wie es außerhalb meiner Bubble aussieht, aber mir erzählt seit Jahren ständig irgendwer etwas von Immobilien-Investments. Gleichzeitig steigen die Mieten – vor allem in den interessanten Städten – und man hat das Gefühl, wenn es in einer Branche läuft, dann beim Betongold. Dieses Gefühl haben offensichtlich auch viele Branchen-Vertreter. Denn auch die Immobilienbranche schiebt ihre sinnvolle und nachhaltige Digitalisierung seit einiger Zeit vor sich her. Nach dem Motto: Never touch a working cash cow.

Das war mein Eindruck, als ich in den letzten Monaten nach Investoren für unser Technologie-Schulungszentrum in München gesucht habe. Daraus ist leider vorerst nichts geworden. Trotzdem konnte ich viele spannende Gespräche führen und einen tiefen Einblick in die Immobilien-Branche gewinnen – aus meiner Technologie-Perspektive.

 

BIM oder No-BIM?

Grundsätzlich hätte niemand etwas gegen effizientere digitale Prozesse, wenn es um Bau-, Management- und Verwaltungsthemen geht. Denn Effizienz bedeutet ja im besten Fall auch, dass Dinge schneller, einfacher und vor allem kostengünstiger funktionieren. Das Allheilmittel dafür hat einen Namen – BIM = Building Information Modeling. Nach einigen Gesprächen dazu, sind mir einige Parallelen zu PLM = Product Lifecycle Management in der Automobil-Branche aufgefallen. Dort wird auch seit Jahren damit gehadert, dass nicht jeder Mitarbeiter jeder Abteilung sowie bei den Zulieferern mit dem System umgehen kann/ darf und entsprechende Daten beiträgt.

BIM-Systeme treffen ebenfalls auf eine große diverse Anwender-Gruppe: Klassische Büro-Arbeiter und eben auch ausführende Kräfte auf den Baustellen – gerne Angestellte von Sub-Sub-Unternehmen.

Henne-Ei-Problem: Wer bildet wen aus, damit BIM funktioniert? Und wer bezahlt das?

 

Living as a Service als neue Herausforderung

Auch, wenn die Digitalisierung auf der Anbieter-Seite nur schleppend voran geht, verändern sich die Anforderungen, die Nutzer an Immobilien stellen. Vor allem Nutzer, die viel Geld für  Geschäfts- und Wohnräume ausgeben können und möchten.

Nach Smart Homes bzw. im größeren Maßstab Smart Buildings, in denen das Internet of Things mit der Gebäude-Infrastruktur verwoben ist, taucht aktuell das Schlagwort Living as a Service immer wieder auf. Ein Gebäude wird nicht mehr als Gebäude gesehen, sondern als Lösung für ein Problem des digitalen Zeitalters.

Mit einem Blick auf die Web- und Software-Entwicklung können wir ganz gut nachvollziehen, wie sich diese Entwicklung vermutlich fortsetzen wird. Sobald mehr Menschen flexibles Arbeiten möglich ist, also die Digitale Transformation von Unternehmen voran geht, werden sich immer mehr Menschen in mehr oder weniger großen Abständen neue flexible Räume zum Wohnen und Arbeiten suchen. Ich würde mal behaupten, dass dies in Städten mit hohen Mieten besonders schnell der Fall ist, da ja niemand freiwillig die enormen Mieten zahlt, wenn er auch für weniger Geld an einem schöneren Ort sein könnte. Gebäude rücken also in den Bereich der Sharing Economy.

Als Digitaler Nomade kann ich berichten: Das funktioniert im Grunde jetzt schon und wird laufend einfacher.

Gleichzeitig werden die Anforderungen an ein solches Gebäude immer spezieller. Wer nur ein paar Wochen oder Monate vor Ort ist, möchte sich ja nicht um Strom, Gas und Internetanschluss kümmern. Auch IoT-Lösungen für Sicherheit, Mediennutzung, Licht, Temperatur-Regulierung und Energie-Effizienz sowie andere Annehmlichkeiten, muss in Zukunft der Vermieter installieren. Ähnlich wird es bei Büros sein, die Projekt-weise oder für bestimmte Phasen des Unternehmens-Wachstums gemietet werden.

Beispiele für solche Wohn- oder Büro-Lösungen gibt es schon. Aufgrund der stockenden Digitalen Transformation in Deutschland ist die spannende Frage: Wann ist welcher Markt wie groß?

 

Was bedeutet das für Projekt-Entwickler und Eigentümer von Bestands-Immobilien?

Wir haben an unserem Projekt gemerkt, dass ein paar (ganz simple) Kriterien dabei helfen, die Zukunftsfähigkeit eines Gebäudes zu beurteilen:

  • Platz: Deckenhöhe, Bodentiefe, Platz (für Serverräume und) Kabelkanäle
  • Flexibilität: Klare Grundrisse, um die jeweilige Nutzung schnell ändern zu können
  • Erst das IoT-Konzept entwerfen, dann das Gebäude dagegen prüfen

Wer sowieso gerade eine Kernsanierung oder einen Neubau plant, kann zumindest schon einmal die Gebäude-Infrastruktur schaffen, um im Nachfrage-Fall schnell digital aufzurüsten.

Wer sich jetzt über die Kabelkanäle wundert, für den habe ich ein schönes Beispiel:

„Wir haben schon von einem WLAN-Router pro 3 Zimmer auf einen Router pro 2 Zimmer ausgebaut“, hat mir letztens der Manager eines Sterne-Hotels erzählt. Geht es bald nicht mehr nur um temporär verfügbares Internet, sondern ganze Gruppen von IoT-Lösungen, die permanent in diesem Funknetz hängen sollen, leidet am Ende: der Hotelgast. Denn wer möchte schon Mitten in einer Funkzelle schlafen?

Nicht nur aus gesundheitlichen, auch aus Sicherheits-Gründen, wird der Trend also zum leistungsfähigen Kabel-Netzwerk gehen. Auch, weil dieses ein weiteres Problem umgeht: Viele größere Gebäude der letzten Jahrzehnte haben Stahlbeton-Skeletten. Das bedeutet in vielen Ecken von Privatwohnungen und Büros das Aus für drahtlose Vernetzung. Sollen digitale Lösungen zuverlässig funktionieren, braucht es klar segmentierte und dauerhaft verfügbare Netzwerke.

Mein Tipp: Redundanzen und analoge Notfall-Systeme nicht vergessen!

 

Vorsicht: Handwerker-Mangel!

Damit sind wir im Bereich der Umsetzung gelandet. Problem: Es gibt noch keinen Ausbildungsberuf IoT Elektriker oder ähnlich. Wirklich gute IoT-Lösungen werden aktuell vor allem von Makern in mühevoller Freizeit-Arbeit gebaut. Sie kennen ihr Gebäude – meist Eigenheim – in und auswendig und bauen sich dementsprechend eine passende Lösung. Fragen werden in entsprechenden Foren diskutiert und permanent weiter am Setup gefeilt.

Wer das Ganze im größeren Stil umsetzen möchte, muss sich die Zeit optimalerweise in der Planungsphase nehmen und verschiedene Experten einbinden. Nur so ist sichergestellt, dass Gebäude und IoT-Setup am Ende tatsächlich zusammen passen und funktionieren. Denn im IoT-Bereich gibt es aktuell zu wenig Auswahl bei der Hardware und einen Wildwuchs an Anbietern, deren Sicherheits-Standards nicht ganz klar sind. Einkäufern bleibt also der Griff zu geschlossenen Systemen eines seriösen Anbieters, oder die anspruchsvolle Arbeit an einem eigenen Setup.

Wer seinen Immobilien-Bestand für die nächsten 20-30 Jahre fit machen möchte, muss sich wohl oder übel auf letzteres einlassen. Je nach Unternehmenszweck mit der Frage: Von wo bis wo? Der eine mag nach der Bereitstellung der reinen Gebäude-Infrastruktur raus sein. Andere entwickeln neue digitale Geschäftsmodelle nach dem Living oder Working as a Service-Gedanken.

Wer sowieso gerade eine Kernsanierung oder einen Neubau plant, kann zumindest schon einmal die Gebäude-Infrastruktur schaffen, um im Nachfrage-Fall schnell digital aufzurüsten.